房地产开发产品自持视同销售操作要点
转：税屋 作者：肖宏伟
导读：房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？
答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：
问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？
答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。销项税额1100万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵
4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
5，本月应交增值税为0万元
6，其余酒店自持的440万元进项税第十三个月进行抵扣。酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以继续留抵。
开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。
如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。
问题是：房地产企业自己给自己开具11100万元的增值税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？
首先，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物自用，必须自己为自己开具发票。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
其次，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货物自用，不允许自己为自己开具发票。
例如，汽车4S店试驾车就是自己为自己开增值税专用发票解决上牌问题的。按照《中华人民共和国道路安全交通法》、《中华人民共和国道路安全交通法实施条例》和《机动车登记规定》(中华人民共和国公安部第102号令)要求，机动车初次登记时须提供机动车销售统一发票。作为特殊情况，汽车4S店外购的自用车辆可向本单位开具机动车销售统一发票，不属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的虚开发票行为。4S店日常经营中，往往是汽车生产厂家指定店内现有库存商品做试乘试驾车。如果车辆已先期开具增值税专用发票做了入库，厂家指定库存转做试乘试驾车辆，4S店只能自己为自己开具机动车销售统一发票。
参考各地国税解释口径：
湖北省国税局出台的《营改增政策执行口径第三辑》解答营改增实务中的23个问题中，第二十二个问题如下：
问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？
答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。
云南国税营改增问题解答摘编（十四）
三、不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？
答：房地产企业在售的房屋转为自持时，如果办理权属登记的，应按销售处理，否则不应视为销售。
2017-07-19来源：安徽马鞍山市国家税务局《房地产业营改增问题解答汇总》6.有房地产企业反映：他们开发的房屋在销售前，已经以房地产企业名义分户办理了产权登记。若未出售的房产此时留作自用或出租，不用再办理产权登记。出租一段时间后又销售，与未租前就销售，从产权登记方面来看没有区别。那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
开发商如果是老项目已备案简易计税方法自持物业，自己为自己开5%的增值税专用发票，对企业不利。可以选择不视同销售。
依据：营改增后企业将自行开发房产转为自用不符合增值税关于视同销售的规定，不属于视同销售的范围。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；搜索
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号
附件1营业税改征增值税试点实施办法
第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
企业将自行开发房产转为自用不在上述关于视同销售的规定之内。
结论：房地产企业在销售房屋过程中，最后剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上可以选择做不做销售处理。
如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
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